TOISE — intelligence foncière

Où en sont les promesses de vente et compromis d'un terrain de mon portefeuille. Modes accords, fiche, verrouillage, planning, echeances, echeancier (consolidé). Lecture seule.

Analyser ce deal selon ma doctrine d'investissement : teaser et/ou adresse, score de doctrine, enrichissement et bilan (marge, TRI), contradictions signalées. Enchaîne toise_teaser, toise_dossier_adresse et toise_bilan_operation.

Une annonce est-elle chère : coller son texte (immobilier d'entreprise, immeuble de rapport, appartement à rénover) pour la comparer aux ventes voisines et chiffrer marge et prix admissible. Hypothèses modifiables (travaux_m2, prix_m2_revente, regime_droits…). Teaser d'investissement : toise_teaser.

Mon dossier passera-t-il en banque : verdict et points d'attention selon le type d'opération. Mêmes entrées que toise_bilan_operation, plus fonds_propres, duree_credit_ans, precommercialisation_pct : ratios, tests de résistance, questions de la banque.

Qui détient les murs d'une commune : les plus gros propriétaires personnes morales, bailleurs sociaux et collectivités écartés. Bailleurs sociaux et publics écartés par défaut (inclure_public). Paginé. Parcelles : toise_proprietaire.

Un hôtel ou un restaurant est-il rentable sur UNE année : compte d'exploitation USALI (RevPAR, GOP, EBITDA) et valorisation sur l'EBITDA. Avec code_insee : offre hôtelière et taxe de séjour. BP sur dix ans d'un investisseur : toise_bp_exploitation. Ne pas combiner les deux sans expliquer l'écart d'hypothèses. Ratios par défaut = hypothèses.

Une opération de promotion, de marchand de biens ou de locatif est-elle rentable : bilan chiffré (marge, TRI, trésorerie), avec quota de logements sociaux. Métiers vefa, cpi, marchand, locatif, exploitation : marge, TRI, trésorerie, poste par poste. choix : clés dans toise_referentiels (vocabulaire). Options : avec_contraintes_plu (+ lire_reglement_ecrit), avec_sensibilite, caler_prix_sur_dvf.

Quelles sociétés sont en difficulté ou ont cédé un fonds : annonces légales du BODACC (redressement, liquidation, cessions). Par siren ou departement ; familles vente ou collective, depuis. Un signal, jamais une mise en vente.

Préparer le business plan d'un hôtel, d'un hostel ou d'une résidence gérée : dix ans d'exploitation, TRI et hypothèses sourcées. BP d'un INVESTISSEUR : mode par défaut = celui du préréglage (souvent bail_fixe), à dire ; exploitant : proprietaire_exploitant. Une année : toise_bilan_exploitation.

Cannibalisation entre mes magasins et trous de réseau : habitants communs entre 2 à 10 points de vente, et communes candidates couvertes par aucun. Chaque zone : adresse ou lat/lon et mode (rayon, voiture, a_pied…). Aussi parts de marché (modèle de Huff).

Quelles communes cibler, ou quels indicateurs socio-économiques d'une commune (population, revenus, prix au m², établissements, vacance) : filtre sur toute la France. Une seule zone : filtrer par departement, ou comparer des adresses avec toise_comparer_zones. Classer un département par foncier institutionnel : toise_maillage ; trous de réseau : toise_cannibalisation.

Quelle adresse choisir entre 2 et 10 emplacements : comparer leurs zones de chalandise côte à côte en UN seul appel (toutes les adresses dans zones). Chaque zone accepte les paramètres de toise_zone_chalandise. Ne pas appeler toise_zone_chalandise une fois par adresse.

Combien d'unités me reste-t-il aujourd'hui et quelles offres : état d'usage du compte. Quotas du jour, offres et coût de chaque outil. Ne modifie rien.

Qu'est-ce qui peut bloquer ou renchérir un projet autour d'une adresse : servitudes, emplacements réservés, ABF et monuments historiques, prescriptions du PLU. Rayon 50 à 1 000 m (100 par défaut) : PLU, SUP, ABF, EBC, OAP, ZAC/PUP mentionnées. Inclut les risques Géorisques (PPRI/PPRT, radon, ICPE, argiles) : toise_risques seulement pour le détail communal. Non opposable.

Trouver des terrains sous-densifiés ou à fort potentiel d'une commune : cribler les parcelles de personnes morales (taille, zone, emprise bâtie, propriétaire), sans adresse. Département ou commune, modes catalogue, cribler, filtres ; premier étage gratuit. Filtres : exclure (Natura 2000, ZNIEFF, PPR, TRI, SIS…), distance_max (gare, arrêt, équipement) ; source muette = critère non vérifié.

Suivi de dossier et dealflow : où en sont mes dossiers d'investissement (teasers, annonces, bilans, audits) et mes doctrines. Doctrines et dossiers de teasers du compte connecté, par décision. Lecture seule.

Vérifier un teaser ou une dataroom collé en texte (prix, propriétaire, permis, potentiel, risques) : un verdict par affirmation. Une fourchette n'est jamais une erreur. Extraction seule des chiffres : toise_teaser.

Que peut-on construire ici et jusqu'à combien payer le foncier : constructibilité, meilleur usage et bilan (marge, TRI) en un seul appel. Adresse ou 1 à 12 parcelles. Enchaîne unité foncière, scénarios d'usage et bilan (moteur de toise_bilan_operation).

Préparer un rendez-vous ou un dossier sur une adresse : parcelle, propriétaire, PLU, contraintes (dont ABF) et risques en un seul appel. Adresse, point ou parcelle. Rend aussi capacité constructible, bâti, valeur DVF et bilans ; une étude décomptée. rubriques (ex. urbanisme, risques) : ces volets seuls, dans cet ordre. Propriétaire seul : toise_proprietaire ; point gratuit : toise_point.

Quels sont les diagnostics de performance énergétique (DPE) d'une adresse ou d'un quartier : étiquettes, consommation, surface, date, logements et tertiaire. Recherche par proximité (le DPE n'a pas de référence cadastrale) : un DPE listé peut être celui du voisin. Adresse, lat/lon, parcelle ou commune ; ADEME, depuis 2021.

Qui détient quels droits de propriété sur un terrain de mon portefeuille, parcelle par parcelle. Modes droits et analyse (anomalies, unités foncières). Lecture seule.

Prix de vente et comparables : ventes récentes autour d'une adresse (rayon, type, surface), prix au m², médiane et fourchette ; ou toutes les ventes d'une commune. Mode comparables : adresse (ou lat/lon + code_insee) et type OBLIGATOIRE (appartement, maison, activite, commerce, terrain, dependance). Type inconnu : sans mode, avec code_insee, lat/lon et rayon_m (toutes les ventes proches). DVF 2021-2025 ; médiane dès 5 ventes.

Combien de concurrents (boulangeries, salles de sport…) autour d'un point : établissements actifs par code NAF, avec SIRET, enseigne et effectif. Entrée : lat, lon, naf (ex. 93.11Z), rayon_km. SIRENE ; aucun téléphone ni e-mail. Repli quand OpenStreetMap ne répond pas.

Quel est le prix au m² d'un quartier : médiane, volumes de ventes par année, dispersion et tendance sur une ou plusieurs sections cadastrales. Entrée : code_insee + sections (6 au plus). Pas de médiane sous 5 ventes. Ventes une à une : toise_dvf_historique.

Que faire de ces bureaux vacants (ou de ce bâtiment) : classement des usages de reconversion avec verdict PLU, complexité et coût, concurrents et enseignes autour. Entrée : adresse (ou lat/lon), caracteristiques et/ou teaser, poids. Base de travail subjective ; coûts à confirmer par devis. Valeur d'usage neuf : toise_potentiel_transformation.

Où ouvrir plusieurs sites dans un département (mission expansion) : communes cibles, zones de chalandise, implantation, comparaison et cannibalisation enchaînées. Résultats par section, sans classement unique fusionné.

Obtenir un mémo, un dossier ou une étude en Word, ou un tableau en CSV / JSON, à imprimer ou envoyer : CRÉE UN FICHIER, rendu par lien de téléchargement signé et enregistré dans Mon espace pour les offres payantes. Lien signé à durée limitée. Entrée : outil + arguments (ré-exécuté) ou donnees ; document memo_second_avis, dossier ou etude en .docx.

Combien coûte fiscalement un projet : taux de taxe foncière, taxe d'aménagement (communale, départementale, régionale, secteurs) et estimation à partir d'une surface. Entrée : code_insee (+ surface_taxable_m2 ou valeur locative pour une estimation). Aussi la taxe de séjour. Ordres de grandeur, jamais un avis d'imposition.

Où sont les friches d'une commune ou autour d'une adresse : sites, surface, zonage, pollution (Cartofriches). Adresse ou lat/lon + rayon_m, code_insee ou département ; plus de 1 ha par défaut. « Potentielle » = repérage automatique ; propriétaire à recouper avec toise_proprietaire. Source Cartofriches.

Quelles sont les filiales et sociétés liées d'un groupe (« Vinci », « Bouygues », « Emerige ») ; patrimoine foncier d'un groupe et de ses filiales. Lien de DIRIGEANCE (SIREN), pas de détention ; homonymes à confirmer. avec_patrimoine pour le foncier. Vue complète d'un propriétaire en un appel : toise_owner_intelligence.

Quelle est la rue autour d'une adresse : images de rue sous licence ouverte (Panoramax), avec date, distance et auteur. Couverture inégale ; une image proche n'est pas forcément la façade.

Quelle enseigne manque autour de ce point : concurrence et demande par catégorie de commerce dans la zone de chalandise. Catégorie obligatoire (voir l'enum). Aussi salariés URSSAF et indice de fréquentation. Source OpenStreetMap : en cas de SOURCE_INDISPONIBLE, ne pas relancer plus d'une fois ; se replier sur toise_etablissements_naf.

Une commune est-elle en zone tendue, Pinel (ABC), PTZ ou déficitaire SRU : indicateurs RÉGLEMENTAIRES officiels, pas socio-économiques. Aussi densité INSEE, salariés URSSAF, QPV (avec une adresse) et données ouvertes : gares, tourisme, taxe de séjour, finances. Population, revenus, prix : toise_communes_cibles ou toise_comparer_zones.

Où en est l'assemblage de parcelles DÉJÀ identifiées pour une seule opération : contiguïté, unité foncière, sécurisation et sentiment propriétaire par parcelle. Entrée : parcelles (IDU) ou terrain_id. Depuis une adresse : d'abord toise_parcelles (rayon), puis cet outil.

Vérifier une liste de 1 à 20 adresses ou terrains d'un coup (sourcing en série) : un verdict par ligne. Offres payantes ; une étude décomptée par ligne traitée. Détail d'une ligne : toise_dossier_adresse.

Où mailler un territoire : communes d'un département classées par population, parcelles et propriétaires personnes morales. Par departement. Filtrer toute la France sur revenu, prix ou vacance : toise_communes_cibles.

Quelles sociétés dirige une personne physique précise : mandats SOCIAUX au registre national des entreprises (rien à voir avec des mandats de vente ou de location). Exige nom, prénom EXACTS et naissance (AAAA-MM, lue dans toise_societe). Compte requis ; aucune coordonnée. Annonces ou dossiers suivis du compte : toise_dealflow ou toise_suivis.

Quel est l'historique de mes recherches et l'activité de mon dealflow sur mon compte. Compte requis ; lecture seule du compte connecté.

Préparer le dossier JSON d'un mémo Second Avis à partir d'une fiche adresse déjà analysée. Sortie volumineuse ; pour le .docx, toise_export (document memo_second_avis).

Altitude, pente, profil altimétrique et distances d'un terrain ou d'un tracé. Modes altitude, profil, mesure (longueur, aire), millesimes (photos aériennes IGN), autour (arrêts, lignes, départs 7h-9h ; temps_tc). Ordres de grandeur, pas un relevé de géomètre.

Trouver des actifs qui correspondent à une stratégie d'investissement : criblage gratuit d'un département ou d'une commune, puis shortlist mesurée (30 candidats au plus). Pas un balayage exhaustif. Coût : une étude par candidat mesuré.

Où en est la négociation avec les propriétaires d'un terrain de mon portefeuille. Modes etat, vue, sentiment, operation (multi-propriétaires), historique (contacts). Lecture seule.

À utiliser en priorité pour savoir qui est derrière un bien et ce qu'il possède d'autre : société, groupe, filiales, patrimoine, permis et BODACC en un appel. Remplace toise_proprietaire → patrimoine → groupe → bodacc. Entrée : adresse, parcelle, siren ou société.

Lister les parcelles cadastrales autour d'une adresse ou d'une section, avec leur surface et le propriétaire personne morale. Trois modes : rayon (adresse ou lat/lon + rayon_m, 40 à 400 m), sélection (parcelle_ids), commune (code_insee). Point de départ d'un assemblage : passer ensuite les identifiants à toise_land_assembly.

Trouver les parcelles sous-exploitées d'une commune ou la fiche d'une parcelle : emprise utilisée face au PLU, logements en hypothèse, rang, verdict. Entrée : code_insee (3 meilleures fiches) ou une parcelle (section + numero_parcelle, ou adresse). Personnes morales seulement.

Combien de foncier possède cette société ou ce groupe en France : total national de locaux et parcelles, par département et par commune. Par siren ou nom ; parcelles=true pour la liste paginée. Personnes morales ; filiales non incluses (toise_groupe, ou toise_owner_intelligence pour tout en un appel).

Tous les permis d'un promoteur ou d'une société (nom ou SIREN du demandeur), ou les permis de construire autour d'une adresse dans un rayon, avec logements et surfaces. Source Sitadel. Entrée : code_insee, lat/lon + rayon_m, siren_demandeur ou demandeur ; avec_filiales pour un groupe.

Vérifier que le connecteur TOISE répond et que le compte est reconnu, avant d'enchaîner sur une adresse, une parcelle ou une société. Ne consomme aucun quota.

Que sait-on d'un point ou d'une adresse : quelle parcelle, quel zonage du PLU, quels servitudes, risques et bâti autour. Gratuit, sans quota. Rend aussi taxes et indicateurs de la commune (Pinel, SRU, QPV). Ni propriétaires ni valeur (voir toise_dossier_adresse). Inutile avant un outil qui accepte déjà adresse.

Quels commerces, écoles, transports et services autour d'une adresse (points d'intérêt dans un rayon). Rayon 50 à 2 000 m, OpenStreetMap (non exhaustif). Si SOURCE_INDISPONIBLE, une seule relance ; repli : toise_etablissements_naf, ou toise_mesures_terrain (mode autour) pour les transports.

Où en est mon portefeuille de terrains : liste, statuts, répartition. Modes liste, fiche, echeances, pipeline, etat_locatif (baux, WALT/WALB), transactions, valorisation (DCF, avis de valeur). Lecture seule.

Vérifier jusqu'à 50 adresses ou terrains d'un coup (sourcing en lot) : un score et un rang par actif. Offres payantes ; une étude par actif traité ; simuler: true annonce le coût.

Un immeuble de bureaux, un hôtel ou un commerce vaudrait-il plus reconverti : constructibilité, usages neufs comparés et bilan marchand de biens sur un bâtiment existant. Coût de conversion générique (700 €/m²) : ordre de grandeur à confirmer par devis.

Mon espace TOISE : les projets, analyses, BP, rapports et exports enregistrés par l'utilisateur dans son compte. Ne recense PAS les projets urbains ni les ZAC : voir toise_contraintes (ZAC/PUP) et toise_permis. data_room_id + question : réponse citée. Lecture seule.

Qui possède ce terrain, cet immeuble ou cette rue : sociétés, SCI, bailleurs et collectivités propriétaires d'une adresse, d'une parcelle ou d'une commune. Personnes morales uniquement (DGFiP 2025), avec SIREN ; personnes physiques jamais nommées ; dirigeants issus du RNE. Entrée : adresse, lat/lon, parcelle_id, code_insee (+ section), siren. Patrimoine et groupe : toise_owner_intelligence.

Quelles valeurs sont acceptées par les outils TOISE : métiers, codes NAF, catégories, vocabulaire. Modes vocabulaire (métiers et clés de choix du bilan), criteres, categories, couverture, etude_partagee.

Que dit le règlement du PLU pour cette zone : règles sûres citées, autres valeurs en passages à lire. Règlement écrit du PLU/PLUi (Géoportail de l'urbanisme) : hauteur, emprise, retrait, stationnement, pleine terre, mixité sociale, eaux pluviales, destinations. Confiance élevée si zone exacte et valeur unique sans condition ; sinon règle de la famille de zones (hors calcul sans confirmer_regles_famille) ou passage cité à lire. Entrée : code_insee + zone, lat/lon ou adresse ; code_insee seul : zones. PDF scanné : lecture OCR différée (statut_lecture). Ne lit pas les plans. Pas un avis juridique.

Bureaux : quels loyers au m² publiés par les conseils (CBRE, Cushman & Wakefield, BNP Paribas RE, Immostat) pour une commune, avec source et date. Fourchettes par secteur, loyer prime ; jamais le loyer d'un bien précis.

Mon réseau : mes points privés (CSV d'adresses) rattachés aux zones, et les IRIS ou communes qui ressemblent à mes meilleurs sites. Actions importer (BAN), lister, supprimer un lot, rattacher (format toise_zone_chalandise), similaires (7 indicateurs INSEE, écarts expliqués), zones_blanches (communes loin du réseau). Compte requis.

Quelle est la solidité d'une enseigne avant un bail ou un prêt : liquidations d'exploitants, parc réel, ouvertures, fonds propres. Par enseigne exacte ou sirens. Un axe non mesurable est dit « non mesuré », jamais simulé.

Quels risques naturels et technologiques touchent cette adresse ou cette commune : inondation, argiles, cavités, radon, sites pollués. Recensement Géorisques : risques de la commune, argiles, sismicité, ICPE à 2 km, Littoral. Déjà inclus dans toise_contraintes : ne pas cumuler sans besoin. Une absence de ligne n'est pas une absence de risque.

Bureaux, logement, commerce, logistique ou hôtel : quel programme peut payer le mieux le foncier sur ce terrain. Entrée : surface_plancher_m2 (+ prix_demande ; code_insee et section pour caler le logement sur DVF). Aide à la décision, pas un conseil.

Que propose l'IA sur un terrain de mon portefeuille : sentiment d'un propriétaire, brouillon d'accord, résumé — jamais enregistré. Modes sentiment, brouillon, resume, courrier (brouillon à valider dans le CRM) ; rien n'est enregistré ni envoyé.

Quels locaux détient une société en difficulté : sociétés en procédure collective croisées avec leur foncier, pour repérer des opportunités. Entrée departement (procédures collectives × foncier) ou code_insee (propriétaires × BODACC). En commune, souvent des bailleurs sociaux en tête ; terrains sous-exploités : toise_parcelles_potentiel ou toise_criblage.

Qui est cette société : fiche, dirigeants publiés au registre, établissements, comptes et annonces légales, à partir d'un nom ou d'un SIREN. Par siren (fiche, dirigeants, BODACC) ou par nom (candidats, sans choisir). Aucune coordonnée. Mandats d'une personne : toise_mandats ; filiales : toise_groupe.

Surveiller ou suivre des adresses : les adresses et zones DÉJÀ suivies sur le compte et leurs alertes (lecture seule ; créer une veille : toiseai.com/compte). Sections synthese, biens, equipe.

Analyser un teaser ou un mémorandum d'investissement collé en texte : prix, loyer, rendement, durée ferme, chaque valeur avec son extrait. Confronte à la doctrine du compte (prioritaire, à examiner, hors cible). Lecture seule. Vérifier ses affirmations : toise_deal_verify ; enchaîner adresse et bilan : toise_acquisition.

Que peut-on construire sur ce terrain : zone du PLU, hauteur, emprise, retraits et surface de plancher possible, en fourchette (à Paris, avec la cote du plafond des hauteurs). Entrée : adresse, lat/lon ou parcelles. Fourchette retrait/alignement, chaque valeur avec son origine ; hypothèses modifiables (hauteur_m, emprise_au_sol_pct…). Texte du règlement : toise_reglement_plu ; servitudes : toise_contraintes.

Quels intitulés et ratios usuels pour un business plan d'exploitation hôtelière : RevPAR, GOP, EBITDA, commissions OTA. Ratios = hypothèses tirées de deux dossiers, pas des moyennes de marché.

Quelles sont les zones du PLU d'une commune entière (U, AU, A, N) et où trouver leur règlement. Liste paginée, filtre type_zone. Règles d'une parcelle : toise_urbanisme. Ne rend ni règlement ni servitudes.

Combien d'habitants et quelle concurrence à 10 minutes de ce point : zone de chalandise en voiture, à pied ou en rayon, population, revenus, entreprises. Modes voiture, a_pied, velo, poids_lourd, transports_commun (15/30/45 min), rayon, isodistance, trace, admin. Entreprises Sirene, habitants INSEE, revenus Filosofi, salariés URSSAF, trafic, transports. Plusieurs adresses : toise_comparer_zones (un seul appel).