Startup Helper MCP

// 임대료 시세 조회 Tool // 지역별, 업종별 상가 임대료 시세 추정 // 출처: 소상공인진흥공단, 국토부 상업용부동산 통계 기반 추정 import { kakaoApi } from "../api/kakao-api.js"; import { DISCLAIMERS } from "../constants.js"; import type { ApiResult, Coordinates } from "../types.js"; import { REGIONAL_MULTIPLIER, normalizeRegion } from "../data/startup-cost-data.js"; // 지역별 기본 임대료 (평당 만원, 1층 기준) const BASE_RENT_PER_PYEONG: Record<string, { deposit: number; monthly: number }> = { "서울 강남": { deposit: 500, monthly: 35 }, "서울 홍대": { deposit: 400, monthly: 30 }, "서울 명동": { deposit: 450, monthly: 32 }, 서울: { deposit: 300, monthly: 22 }, 경기: { deposit: 200, monthly: 15 }, 인천: { deposit: 180, monthly: 13 }, 부산: { deposit: 200, monthly: 14 }, 대구: { deposit: 170, monthly: 12 }, 대전: { deposit: 160, monthly: 11 }, 광주: { deposit: 160, monthly: 11 }, 울산: { deposit: 180, monthly: 12 }, 세종: { deposit: 180, monthly: 13 }, 제주: { deposit: 220, monthly: 16 }, 지방: { deposit: 120, monthly: 8 }, }; // 층별 임대료 배수 const FLOOR_MULTIPLIER: Record<string, number> = { "1층": 1.0, "2층": 0.7, "지하1층": 0.5, "3층이상": 0.6, }; // 건물 유형별 배수 const BUILDING_TYPE_MULTIPLIER: Record<string, number> = { 상가: 1.0, 오피스텔: 0.85, 주상복합: 1.1, 단독건물: 0.9, }; // 임대료 분석 결과 타입 export interface RentEstimateAnalysis { location: { name: string; region: string; coordinates?: Coordinates; }; conditions: { size: number; floor: string; buildingType: string; }; estimate: { deposit: { min: number; average: number; max: number; }; monthlyRent: { min: number; average: number; max: number; }; managementFee: number; // 관리비 추정 totalMonthlyCost: number; // 월 총 비용 (임대료 + 관리비) }; comparison: { vsSeoul: string; vsRegionAverage: string; }; insights: string[]; tips: string[]; } // 관리비 추정 (평당) function estimateManagementFee(size: number, floor: string): number { const baseFee = 3; // 평당 3만원 기준 const floorAdjust = floor === "1층" ? 1.0 : floor === "지하1층" ? 1.2 : 0.9; return Math.round(size * baseFee * floorAdjust); } export async function estimateRent( location: string, size: number = 15, floor: string = "1층", buildingType: string = "상가" ): Promise<ApiResult<RentEstimateAnalysis>> { try { // 1. 지역 정규화 const normalizedRegion = normalizeRegion(location); // 2. 좌표 조회 (선택적) let coordinates: Coordinates | undefined; try { const coords = await kakaoApi.getCoordinates(location); if (coords) coordinates = coords; } catch { // 좌표 조회 실패해도 계속 진행 } // 3. 기본 임대료 조회 const baseRent = BASE_RENT_PER_PYEONG[normalizedRegion] || BASE_RENT_PER_PYEONG["지방"]; // 4. 층별 배수 적용 const floorMult = FLOOR_MULTIPLIER[floor] || 1.0; // 5. 건물 유형별 배수 적용 const buildingMult = BUILDING_TYPE_MULTIPLIER[buildingType] || 1.0; // 6. 최종 임대료 계산 const avgDeposit = Math.round(baseRent.deposit * size * floorMult * buildingMult); const avgMonthly = Math.round(baseRent.monthly * size * floorMult * buildingMult); // 7. 최소/최대 범위 (±20%) const minDeposit = Math.round(avgDeposit * 0.8); const maxDeposit = Math.round(avgDeposit * 1.2); const minMonthly = Math.round(avgMonthly * 0.8); const maxMonthly = Math.round(avgMonthly * 1.2); // 8. 관리비 추정 const managementFee = estimateManagementFee(size, floor); // 9. 월 총 비용 const totalMonthlyCost = avgMonthly + managementFee; // 10. 서울 대비 비교 const seoulBase = BASE_RENT_PER_PYEONG["서울"]; const vsSeoulRatio = ((baseRent.monthly / seoulBase.monthly) * 100).toFixed(0); const vsSeoul = Number(vsSeoulRatio) > 100 ? `서울 평균 대비 ${Number(vsSeoulRatio) - 100}% 높음` : Number(vsSeoulRatio) < 100 ? `서울 평균 대비 ${100 - Number(vsSeoulRatio)}% 저렴` : "서울 평균과 동일"; // 11. 지역 평균 대비 const regionalData = REGIONAL_MULTIPLIER[normalizedRegion]; const vsRegionAverage = regionalData ? regionalData.note : "지역 평균 수준"; // 12. 인사이트 생성 const insights: string[] = []; if (normalizedRegion.includes("강남") || normalizedRegion.includes("홍대") || normalizedRegion.includes("명동")) { insights.push(`🏙️ ${normalizedRegion}은 전국 최고 임대료 지역입니다. 권리금도 높게 형성됩니다.`); } if (floor === "1층") { insights.push("📍 1층은 유동인구 접근성이 좋아 임대료가 가장 높습니다."); } else if (floor === "2층") { insights.push("📍 2층은 1층 대비 약 30% 저렴하지만, 접근성이 떨어집니다."); } else if (floor === "지하1층") { insights.push("📍 지하는 1층 대비 약 50% 저렴하지만, 환기/채광에 주의하세요."); } if (size >= 20) { insights.push(`📐 ${size}평은 중형 매장입니다. 규모 대비 효율성을 검토하세요.`); } else if (size <= 10) { insights.push(`📐 ${size}평은 소형 매장입니다. 테이크아웃/배달 업종에 적합합니다.`); } // 연간 임대료 비중 const yearlyRent = avgMonthly * 12; insights.push(`💰 연간 임대료 약 ${Math.round(yearlyRent / 100) * 100}만원. 매출의 10% 이내가 적정 수준입니다.`); // 13. 비용 절감 팁 const tips = [ "권리금 협상: 신규 상가, 공실 장기화 매물 노리기", "프리렌트: 입점 초기 1-3개월 무상 임대 협상 가능", "임대료 인상률: 연 5% 이내로 계약서 명시하세요", "상가 경매/공매: 시세 50-70% 수준 가능", ]; if (floor !== "1층") { tips.push("2층 이상은 간판 크기/위치 협상이 중요합니다"); } return { success: true, data: { location: { name: location, region: normalizedRegion, coordinates, }, conditions: { size, floor, buildingType, }, estimate: { deposit: { min: minDeposit, average: avgDeposit, max: maxDeposit, }, monthlyRent: { min: minMonthly, average: avgMonthly, max: maxMonthly, }, managementFee, totalMonthlyCost, }, comparison: { vsSeoul, vsRegionAverage, }, insights, tips, }, meta: { source: "소상공인진흥공단, 국토부 상업용부동산 통계 기반 추정", timestamp: new Date().toISOString(), dataNote: `${size}평, ${floor} 기준. 🟡 신뢰도: 중간 (통계 기반 추정치). ${DISCLAIMERS.RENT_ESTIMATE}`, }, }; } catch (error) { console.error("임대료 시세 조회 실패:", error); return { success: false, error: { code: "ESTIMATE_FAILED", message: `임대료 시세 조회 중 오류가 발생했습니다: ${error instanceof Error ? error.message : "Unknown error"}`, suggestion: "입력값을 확인하고 다시 시도해주세요.", }, }; } }