분양 자금 흐름 판정 — 계약금·중도금·잔금 시점별 필요액 × 대출 규제 상한
realty_presale_funding_planRead-onlyIdempotent
분양 한 건이 내 자기자금과 대출로 닫히는지 시점별로 판정한다.
공고 하나에 대해 **"내 자기자금으로 닫히는가"**를 결정론으로 판정한다 — 시점별
(계약금→중도금 회차→잔금) 필요액, 잔금 시점의 필요 대출액, 그 대출이 규제 상한
(LTV·가액구간 한도·DSR — realty_loan_limit과 같은 엔진) 안에 드는지, 부족하면
얼마가 부족한지. "이 분양 당첨되면 진행 가능해?"류 질문의 자리다.
경계: ① 차주 유형·소득은 **선언**이다(서버는 판정하지 않는다). ② 판정은 **현행
규제·현재 자기자금 기준**이다 — 잔금 시점(수년 뒤)의 규제·금리·저축 증가는 반영하지
않으며 그 사실을 assumptions에 싣는다. ③ 승인·확약이 아니다. ④ 저축 계획·갈아타기
전략·매수 적정성 판단은 이 도구 밖이다 — 시세 비교는 realty_presale_vs_market,
규칙 원표는 realty_policy_rules. 응답의 assumptions·uncertainties를 함께 전하라.
⑤ 입주시 시세·전세보증금도 **선언**이다 — 선언하면 각각 시세 기준 잔금대출 시나리오
(scenario_at_expected_price)와 전세 잔금 시나리오(jeonse_scenario — 거주의무·대출
병행 불가 게이트)를 병렬로 준다. 서버는 미래 시세·전세가를 추정하지 않는다.
Input Schema
TableJSON Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| lender | No | 업권 | 은행 |
| region | No | 규제 판정용 지역 덮어쓰기 — 생략하면 공고 소재지로 판정한다 | |
| borrower | Yes | 잔금대출 차주 유형(사용자 선언 — realty_loan_limit과 동일 계약). 계약자 명의 기준으로 선언하라 | |
| house_ty | No | 주택형 (예: '59', '84B') | |
| is_metro | No | 수도권 여부 직접 선언 | |
| movein_ym | No | 입주 년월 YYYYMM 덮어쓰기 — 공고에 입주예정이 없으면 이걸 안 주는 한 총 소요자금이 계산되지 않아 자금 판정도 못 한다(realty_presale_cost와 같은 계약·같은 이름). 후보는 realty_presale의 move_in_ym | |
| rate_type | No | 잔금대출 금리유형 — realty_loan_limit과 동일 계약. 기본 '변동'은 스트레스 금리 전액 가산이라 가장 보수적이다(안 닫힌다는 판정이 유형 때문일 수 있다) | 변동 |
| floor_zone | No | 층 구분(예: '5~9층') — 생략하면 첫 밴드로 계산하고 나머지 밴드 총액을 병기한다 | |
| is_regulated | No | 규제지역 여부 직접 선언 | |
| mid_rate_pct | No | 중도금 대출 연이율 %(기본 5.0) (허용 범위 0 초과~20) | |
| own_funds_10k | Yes | 동원 가능한 자기자금(만원) — 계약금부터 잔금까지 전액 투입 가정으로 계산한다. 0도 유효하다(전액 대출 시나리오 — 계약금 게이트에서 정직하게 걸린다) | |
| credit_loan_10k | No | 신용대출 잔액·예정액(만원) — realty_loan_limit과 동일 계약(서버가 산정만기 5년 규제식으로 계산한다). 직접 연 원리금을 계산해 넣지 마라 | |
| house_manage_no | Yes | 공고 관리번호 (realty_presale의 house_manage_no) | |
| loan_term_years | No | 잔금대출 만기(년) (허용 범위 1~50) | |
| rate_fixed_years | No | 혼합형 고정기간 또는 주기형 변동주기(년) — 미지정 시 5년 가정 (허용 범위 0~50) | |
| annual_income_10k | No | 차주 연소득(만원) — 주면 잔금대출의 DSR 상한까지 반영해 판정한다 | |
| extra_options_krw | No | 발코니 외 유상옵션 합계(원) | |
| interest_rate_pct | No | 잔금대출 약정금리 가정(%) (허용 범위 0 초과~20) | |
| jeonse_deposit_10k | No | 입주 시점 예상 전세보증금 선언(만원) — 주면 '세입자 보증금으로 잔금 치르기' 시나리오를 판정한다(거주의무·대출 병행 불가 게이트 포함). 시세 확인은 realty_complex_rent_by_pyeong·region_price_stats(metric=rental) | |
| credit_loan_rate_pct | No | 신용대출 약정금리(%) — credit_loan_10k를 줬으면 필수 (허용 범위 0 초과~20) | |
| expected_price_at_movein_10k | No | 입주(잔금) 시점 예상 시세 선언(만원) — 잔금대출 LTV는 실무상 입주시 시세·감정가 기준이라, 선언하면 그 값 기준 판정을 병렬로 준다. 서버는 미래 시세를 추정하지 않는다(선언 없으면 분양가 기준만) | |
| existing_annual_debt_payment_10k | No | 기존 대출 연간 원리금(만원) |