법령·규제 규범 — 세율표·규제지역·대출·임대차·청약·정비사업 규칙
realty_policy_rulesRead-onlyIdempotent
단지에 종속되지 않는 일반 규범(세율·규제·대출·임대차)을 근거 조문과 함께 준다.
단지에 종속되지 않는 **일반 규범**을 근거 조문·확인일과 함께 준다 — 취득세율표,
규제지역 **현재** 지정 현황, 주담대 규제 원표, 개인회생×대출, 주택임대차 갱신(갱신권·
5% 상한·매수인 실거주 거절), 양도세(세율·필요경비·중과·개편 계류), 청약통장·가점
배점표, 정비구역 요건·조합원 지위양도, 재개발 분양자격 갈림길(서울). "취득세 얼마야?",
"갱신권 썼는데 집주인이 팔면?", "지금 팔면 중과야?"류 질문의 자리다. 특정 조건의
상한 **계산**은 realty_loan_limit, 가점 점수 계산은 realty_subscription_score,
비례율·분담금 계산은 realty_redevelopment_burden, 양도세 시나리오 계산은
realty_capital_gains_tax, 조합원 지위양도 가능 판정은 realty_member_transfer_check —
이 표가 그 계산기들의 진실원이다.
클라이언트에 세율을 하드코딩하지 마라 — "85㎡ 이하 1.1%"는 6억 이하일 때만 맞고,
9억 초과에 그대로 쓰면 수천만원 틀린다(실측: 16.9억 84타입에서 3,700만원 차).
**판정은 하지 않는다**: "이 사람이 1주택인가"는 분양권·상속지분·일시적 2주택 특례가
얽힌 사실판단이다 — 표의 applicable_if·exceptions를 보고 사용자에게 확인 질문을
던져라. 개별 공고의 규제 플래그(공고일 스냅샷)는 realty_presale, 공고 원문 값은
realty_notice_facts, 이 표를 써서 총 소요자금까지 계산하는 건 realty_presale_cost.
응답의 uncertainties(확인 못 한 것)와 disclaimer를 함께 전하라.
Input Schema
TableJSON Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| query | No | **자유문으로 토픽을 찾는다** — 어느 topic인지 모를 때 사용자 말을 그대로 넣어라(예: '종부세 얼마부터 내요'→topic='comprehensive_real_estate_tax', '부모님이 보태주는 돈'→topic='gift_tax_and_funding_source', '전입은 빠른데 확정일자가 늦으면'→topic='auction_rights'). 이름 25개를 외워 고르는 대신 이걸 쓰면 된다. topic 없이 query만 주면 **후보 토픽 목록**이 오고, 후보가 하나면 그 토픽 본문까지 함께 온다. topic과 함께 주면 그 토픽을 그대로 주되 다른 후보가 있으면 알려준다. **아무것도 안 걸리면 지어내지 않고 0건이라고 답한다** — 그때는 이 서버에 그 축이 없는 것이니 표를 추측하지 마라 | |
| topic | No | **어느 표를 볼지 고른다 — 사용자가 쓰는 말로 찾아라.** axes=상품별 차이·6·27이 뭐에 걸리나·DSR 6축·수도권/규제지역 축 | **횡단 사실의 진실원**(6·27 상품별 적용·DSR 6축·수도권/규제지역·세대/인별/물건 기준 충돌). '어느 상품이 뭐가 다른가'류는 여기부터 — 상품 토픽과 어긋나면 이 표가 맞다, acquisition_tax=취득세·취득세율·다주택 중과·농특세·지방교육세·생애최초 감면 | 취득세율표(표준 구간·중과·부가세목·예외/특례·과표 논점·취득시기), regulated_area=규제지역·조정대상지역·투기과열지구·분양가상한제·토지거래허가 | **현재** 지정 현황, loan_rules=주담대·LTV·DSR·대출한도·스트레스 금리·생애최초 | 주담대 규제 원표(LTV·가액구간 한도·만기·DSR·스트레스 금리·생애최초 절차) — 조건별 판정·계산은 realty_loan_limit, credit_rehab=개인회생·신용회복·면책·공공정보 등록 | 개인회생×신용·대출 규칙 — 공공정보 등록·조기삭제(1년 성실변제, 2025-07)·면책, 기산점(개시≠인가) 함정. **재산·주택 축은 credit_rehab_property**, credit_rehab_property=개인회생 중인데 집 살 수 있나·배우자 명의로 주택 취득·청산가치·가용소득·퇴직금 압류금지·퇴직연금 압류금지 범위·주택임차보증금 압류금지·재산 은닉·인가 후 재산이 늘면 | **개인회생×부동산** — 개인회생재단의 범위(개시 vs 인가 시점)·청산가치 보장원칙이 묶는 것·압류금지라 재단에서 빠지는 재산(퇴직연금 전액 vs 퇴직금 1/2)·부부 명의 축·은닉과 정상 거래의 경계. **판정은 안 한다**, 신용·대출 축은 credit_rehab, lease_rules=전월세·임대차·계약갱신청구권·5% 상한·묵시적 갱신·집주인 실거주 | 주택임대차 갱신 — 갱신요구권(행사기간·거절사유·1회 2년)·5% 증액상한·갱신 후 해지권(3개월)·매수인 실거주 거절 판례(2021다266631), auction_rights=경매 권리분석·말소기준권리·대항력·확정일자·최우선변제·배당요구 | 민사집행법 91조 인수/소멸·주임법 대항력·우선변제권·배당요구·배당순위 — '낙찰받으면 보증금 물어주나'가 여기다. **판정은 안 한다**, 금액표는 realty_small_deposit_check, capital_gains_tax=양도세·양도소득세·세율표·장특공제·필요경비·다주택 중과·이월과세·양도세 신고·신고기한·예정신고·확정신고·기한후신고·가산세·분납·지방소득세 신고 | 세율표·필요경비 자본적/수익적 분류·중과 현황·2026 개편 계류 + **신고·납부 기한과 가산세**(예정 2개월·확정 5월·지방소득세 +2개월·분납·감면·비과세면 신고 의무가 없는가) — 세액 계산은 realty_capital_gains_tax, **비과세 갈림길은 one_home_exemption_map**, subscription_account=청약통장·청약 가점·배점표·납입 인정·예치금 전환 | 청약통장·가점 규칙(배점표 84점·기산 함정·월 25만원 인정·미납/선납·예부금 전환 2027-09-30 한시, 2026-09-23 1년 재연장) — 점수 계산은 realty_subscription_score, redevelopment_rules=정비구역 지정·노후도 요건·조합원 지위양도·비례율·재건축진단 | 재개발·재건축 — 노후도 60%·서울 조례 지표·39조 지위양도 제한과 예외·비례율 산식. 지위양도 가능 판정은 realty_member_transfer_check, redevelopment_entitlement=재개발 입주권·분양자격·권리산정기준일·뚜껑·도로 지분 | 재개발 분양자격 갈림길 지도(서울 한정) — 5경로·권리산정기준일 3층 경계·확인 체크리스트. 판정은 안 한다, remodeling_rules=리모델링 조합·15년 연한·수직증축·1기 신도시·증축 한도 | 공동주택 리모델링(**주택법** — 도시정비법과 별개 법제): 전용 85㎡ 미만 40%/이상 30%·세대수 15%·수직증축·39조 적용 밖·1기 신도시 특례. redevelopment_rules와 섞으면 오답, one_home_exemption_map=1세대1주택 비과세·2년 보유·2년 거주·12억·일시적 2주택·상속주택·동거봉양·상생임대 | **양도세 비과세 갈림길 지도** — 5관문·5경로+확인 체크리스트. **판정은 안 하지만 무엇을 확인해야 하는지는 다 있다** — 비과세 가능성이 보이면 세무사로 보내기 전에 여기다, comprehensive_real_estate_tax=종부세·종합부동산세·공시가격 문턱·공동명의·보유세 | **종부세 과세 문턱과 명의 축** — 인별 과세라 단독/공동명의가 갈리는 자리. 공시가 기준 문턱·공동명의 특례·2026 개편안(계류). **세액 계산은 안 한다**, gift_tax_and_funding_source=증여세·자금출처·자금출처조사·부모님이 보태주는 돈·차용증·공동명의 지분 | 증여재산공제 문턱 + 소명 — 10년 합산·배우자 6억·직계존속 5천만·혼인출산 1억 통합한도·지분≠기여도면 증여. **세액 계산·절세 설계는 안 한다**, property_tax=재산세·6월 1일 기준일·공시가격 과세표준·보유세 | **재산세(주택분) 구조·기준일·명의 축** — **물건별 과세라 공동명의여도 총액이 같다**(종부세와 반대). 6월 1일 기준일 함정·1주택 특례(2026 일몰). **계산은 안 한다**, jeonse_loan_rules=전세자금대출·버팀목·전세대출 DSR·중소기업 청년 전세 | 자격 + DSR 취급 — 구입자금과 다른 상품군이라 loan_rules 표를 갖다 쓰면 오답. **원금이 DSR에 안 잡히고 이자만**(정책분은 아예 제외). 한도 계산은 안 한다, interim_collective_loan=중도금대출·집단대출·잔금대출 전환·이자후불제 | **분양 중도금(집단)대출 구조·DSR·6억 한도 취급** — 중도금은 DSR 밖이지만 **다른 대출을 받을 땐 내 DSR에 잡히고, 잔금 전환 시 DSR·6억 한도가 걸린다**(계약 통과≠잔금 통과), living_expense_mortgage=생활안정자금·생활자금 대출·보유 주택 담보(구입 아님) | 이미 가진 집을 담보로 — **구입 목적이 아니다**. 수도권·규제지역 **1주택 1억 한도(기존분 합산)·다주택 전면 금지**, DSR은 구입자금과 똑같이 걸린다, jeonse_return_mortgage=전세퇴거자금·전세보증금 반환 대출·세입자 내보낼 돈 | 원칙 1억이지만 **6·27 이전 임대차계약 + 소유권 취득분은 경과조치로 초과 가능**(LTV 70%). 경과조치는 **DSR 예외가 아니다**, auction_balance_loan=경락잔금대출·낙찰 잔금·대금지급기한 | **경락잔금대출**(경매 낙찰 잔금) — 대금지급기한에 대출 실행이 묶이는 구조. 방공제·MCI는 room_deduction_and_mci, funding_plan_report=자금조달계획서·입주계획서·증빙·30일 기한 | **주택취득자금 조달 및 입주계획서** — 제출 대상·증빙·30일 기한과 가족 차용을 적을 때 걸리는 자리, room_deduction_and_mci=방공제·MCI·MCG·실제 대출가능액이 깎이는 이유 | **방공제·MCI/MCG**(매매·경매 공통) — 규제 상한과 별개로 실제 대출가능액을 깎는 구조. 'MCI 되면 4.3억, 안 되면 3.9억'류와 '왜 계약 전에 확정을 못 해주나'의 근거, unit_alteration_rules=내력벽 철거·벽 헐기·욕실 이동·인테리어 허가·층상배관 | 이 집을 내 마음대로 고칠 수 있나 — 내력벽 철거 가부('2016년 유예로 허용'은 통설이고 조문이 깬다)·행위허가 동의율·경미한 행위·층상/층하 배관. 단지별 값은 realty_remodel_feasibility, list=제공 항목 안내(토픽 목차) | list |
| section | No | **토픽의 하위 항목만 골라 받는다** — 미지정이면 종전과 같이 토픽 전체가 온다. 큰 토픽(auction_rights·unit_alteration_rules·loan_rules)에서 필요한 축만 집을 때 쓴다. 예: topic='auction_rights', section='assumed_regardless_of_rank' → 순위 무관 인수(유치권·법정지상권)만. 쉼표로 여러 개(section='tenant_opposing_power,tenant_priority_payment')도 된다. **없는 이름을 주면 조용히 무시하지 않고 거절하며 유효 목록을 값으로 돌려준다** — 이름을 모르면 section 없이 한 번 부르면 응답 meta.sections_available에 전 목록이 있다. topic='list'에는 하위 항목이 없다 |