주담대 규제 상한 판정 — LTV·한도·만기·DSR (선언 조건 기준)
realty_loan_limitRead-onlyIdempotent
선언한 조건으로 주택담보대출 규제 상한을 결정론으로 계산한다.
선언된 조건(지역·시가·차주 유형·소득)에 대해 **주담대 규제 상한**을 결정론으로
계산한다 — LTV 상한액, 수도권·규제지역 가액구간 한도(6/4/2억), 만기 상한(30년),
스트레스 DSR 반영 최대 대출액과 **어느 규제가 최종 상한인지**(binding). "10억 집,
생애최초, 연소득 8천이면 얼마까지 나와?"류 질문의 자리다.
경계를 지켜라: ① 차주 유형은 **선언**이다 — 생애최초·주택 수 해당 여부는 사실판단이라
서버가 판정하지 않는다(응답 inputs_declared가 그 선언을 에코한다). ② 결과는 규제
상한이지 **대출 승인·확약이 아니다** — 은행 심사(소득 인정·방공제·신용도)로 더 줄 수
있다. ③ **DSR 상한은 금리유형(rate_type)에 따라 크게 갈린다** — 기본값 '변동'은
스트레스 금리 전액 가산이라 가장 작은 값이다. 사용자가 상품을 안 정한 상태면
`dsr.by_rate_type` 비교표를 함께 전하고 "N억까지만 된다"고 단정하지 마라. ③ 규칙 원표·근거는 realty_policy_rules(topic=loan_rules), 규제지역 지정 현황은
topic=regulated_area, 생애최초 취득세 감면의 세율표 본체는 topic=acquisition_tax.
특정 분양 공고에 대한 시점별(계약금·중도금·잔금) 자금 판정은
realty_presale_funding_plan. 응답의 uncertainties·disclaimer를 사용자에게 함께 전하라.
Input Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| lender | No | 업권 — DSR 한도가 은행 40% / 제2금융권 50%로 갈린다 | 은행 |
| region | No | 주택 소재지(시군구까지, 예: '서울 마포구'·'성남시 분당구'·'부산 해운대구'). 규제지역·수도권 판정에 쓴다. 해석이 모호하면 후보를 돌려주니 is_regulated·is_metro로 직접 선언해도 된다 | |
| borrower | Yes | 차주 유형 — **사용자 선언**이다(서버는 생애최초·주택 수를 판정하지 않는다). 생애최초=본인·배우자 모두 주택 소유 이력 없음, 1주택_처분조건부=6개월 내 기존주택 처분 약정, 서민실수요=우대 요건 충족을 선언한 경우 | |
| is_metro | No | 수도권(서울·경기·인천) 여부 직접 선언 — region 대신/우선 적용 | |
| rate_type | No | 주담대 금리유형 — **스트레스 금리 적용비율이 갈리는 축이다**(변동 100%, 혼합형·주기형은 고정기간 비중별 차등, 순수고정 미적용). 기본값 '변동'은 최악 가정이라 한도가 가장 작게 나온다. 사용자가 상품을 안 정했으면 응답의 by_rate_type 비교표를 함께 전하라. 혼합형=고정기간 후 변동, 주기형=N년 주기로 금리 재산정, 순수고정=만기까지 고정 | 변동 |
| is_regulated | No | 규제지역(투기과열·조정대상) 여부 직접 선언 — region 대신/우선 적용 | |
| stress_stage | No | 스트레스 금리 단계 가정. 기본 '현행'. **지방(비수도권 비규제) 주담대만** 갈린다 — 지방은 2026-12-31까지 한시 2단계(0.75%p)이고 이후 연장 여부는 미정이다. '3단계'를 주면 유예가 끝나 3단계(1.5%p×적용비율 3단계)가 그대로 적용되는 가정으로 계산한다. 수도권·규제지역은 이미 3단계라 값이 같다 | 현행 |
| credit_loan_10k | No | 신용대출 잔액 또는 받을 예정액(만원). **직접 연 원리금을 계산해 넣지 마라** — 산정만기 5년 강제·산식 두 갈래·스트레스 1억 문턱이 전부 함정이라 서버가 계산한다. existing_annual_debt_payment_10k와 함께 주면 둘 다 합산한다 | |
| house_price_10k | Yes | 주택 시가(만원 단위, 예: 100000=10억). 가액구간 한도가 '시가' 기준이라 분양가·공시가가 아닌 시세를 넣는다 | |
| loan_term_years | No | 희망 만기(년). 수도권·규제지역은 30년 상한으로 조정되며 조정 사실을 응답에 싣는다 (허용 범위 1~50) | |
| desired_loan_10k | No | 받으려는 주담대 금액(만원). 주면 '이만큼 되나'를 판정하고, DSR에 막히면 **무엇을 얼마나 바꾸면 들어가는지**(금리유형·만기·신용대출 축소·금리)를 함께 낸다. '4억 받으려는데 되나요'류 질문의 자리 — 최대치만 받아 모델이 역산하게 두지 마라. credit_loan_rate_pct를 함께 주면 **이 주담대를 먼저 받은 뒤 남는 신용대출 추가 여력**(desired.credit_room_after_mortgage)까지 계산한다 — credit_loan_10k를 주면 그 잔액을 기존 신용대출로 보고 추가분만 센다 | |
| rate_fixed_years | No | 혼합형의 고정금리 기간 또는 주기형의 금리변동주기(년). 미지정이면 시중은행 통상인 5년으로 가정하고 가정 사실을 응답에 싣는다. 변동·순수고정에는 무의미 (허용 범위 0~50) | |
| annual_income_10k | No | 연소득(만원) — interest_rate_pct와 함께 주면 DSR 상한 대출액까지 계산 | |
| include_footnotes | No | true면 계산값 근거 전문(산식·모집단·기간·원천)을 footnotes에 싣는다. 기본은 행마다 한 줄 요지 | |
| interest_rate_pct | No | 약정금리 가정(%, 예: 4.2) — DSR 계산에 필요. 없으면 DSR 금액 계산은 생략된다 (허용 범위 0 초과~20) | |
| credit_loan_rate_pct | No | 신용대출 약정금리(%) — credit_loan_10k를 줬으면 필수다(이자 없이는 원리금을 못 낸다) (허용 범위 0 초과~20) | |
| existing_annual_debt_payment_10k | No | 기존 대출의 연간 원리금 상환액 합계(만원) — DSR 계산에서 차감 |