경매가 vs 실거래 시세 비교
realty_compare_auction_vs_marketRead-onlyIdempotent
경매 물건의 최저입찰가를 같은 단지 실거래 시세와 대조해 할인율·표면수익률을 낸다. 기본은 오늘 이후 기일 물건만이다(지난 기일이 섞여 나오던 결함 수리, 2026-08-08).
주소·단지명 정규화 정확매칭으로 붙이며, 감정가가 기준선의 50~150% 범위인 건만 비교한다
(지분경매·특수물건을 배제하기 위함). 결과의 `signal`은 주의/관심/보통/낮음/판정보류다.
**시세 기준선은 같은 단지의 같은 면적대(±10%) 실거래 평균이다**(2026-08-16 수리 — 종전엔
단지 전 평형 혼합 평균이라 대형·소형이 섞인 단지에서 할인율이 통째로 어긋났다).
면적을 맞추지 못하면 `discount_vs_market_pct`는 **null**이고 signal은 '판정보류'다 —
그 자리를 `discount_vs_all_types_pct`(혼합평균 대비)로 대신 채워 말하지 마라.
⚠️ 유찰 물건은 `auction.min_bid_source`를 확인하라 — item_list면 최저가가 낡았을 수
있고(`min_bid_note` 동봉) 그 최저가로 계산된 할인율·수익률도 함께 틀어진다.
이 도구는 다른 도구보다 느리다(출처 조회 포함 2~4초).
**이 축의 자리(경매 가격판단 3종 중)**: "이 물건 싸?"는 이게 1차다(시세 자동 조인).
입찰가 책정은 realty_auction_sale_rate(감정가 대비 실제 낙찰가율)와 함께 쓰되,
이 도구의 할인율(시세 대비)과 낙찰가율(감정가 대비)은 **분모가 달라 섞으면 안 된다**.
기준 시세를 손으로 잡을 땐 realty_area_price_bands(수준)/region_price_stats(추이).
Input Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| sido | No | 시도 — '서울'처럼 줄여 써도 되고 '서울특별시'도 된다(서버가 정식명으로 편다). 원장 표기는 서울특별시·경기도·부산광역시·세종특별자치시·강원특별자치도 같은 정식명이다. ⚠️ '광주'는 광주광역시와 경기도 광주시 둘 다라 **한쪽으로 읽지 않고 거절한다**(error='sido_ambiguous') — 광역시면 '광주광역시', 경기도 광주시면 sido='경기도'·sigungu='광주시'로 갈라 넣어라. | |
| limit | No | 비교할 물건 수 (최대 50) (허용 범위 1~50) | |
| case_no | No | 특정 사건 하나만 비교할 때 — `2026타경3571` 꼴(연도 4자리 + '타경' + 일련번호). 주면 지역 조건 대신 이 사건만 보고, 기일 제한도 걸지 않는다. 사건번호는 법원 간 중복되니 court_name을 반드시 함께 주라 | |
| sigungu | No | 시군구 — 원장 표기 그대로 넣는다(예: '강남구', '평택시', '기장군'). 특례시·일반구는 '수원시 권선구'처럼 두 토막이다. 시도 이름을 여기 붙이지 마라('서울 강남구'는 안 맞는다) — 시도는 sido로 준다 ⚠️ 시도 없이 시군구만 주면 **합치지 않고 거절한다**(error='region_ambiguous') — '중구'처럼 여러 시도에 같은 이름이 있으면 합친 값은 어느 지역의 것도 아니다. sido와 갈라 넣어라(예: sido='서울특별시'·sigungu='중구'). 거절 응답이 후보를 준다. | |
| court_name | No | 법원명 — case_no와 함께 쓴다. 사건번호는 법원 간 유일하지 않아(평균 2.8배 중복) 이걸 빼면 다른 법원 물건이 섞이고 최저가 출처도 확정되지 않는다 | |
| usage_name | No | 물건 종류 — 이 도구는 같은 단지 실거래와 붙이므로 '아파트'가 기본이다. 오피스텔·다세대·연립주택도 되지만 단지 매칭률이 떨어진다. 원장 값 예: 아파트·오피스텔·다세대·연립주택·단독주택·근린시설·상가 | 아파트 |
| include_past | No | 지난 기일 물건 포함 여부 — 기본은 오늘 이후 기일만(입찰 가능 후보). case_no 특정 조회는 이 값과 무관하게 기일 제한이 없다 | |
| include_footnotes | No | true면 계산값 근거 전문(산식·모집단·기간·원천)을 footnotes에 싣는다. 기본은 행마다 한 줄 요지 |