양도세 계산 — 선언된 양도·취득·보유에 세율표 적용, 합산/연도분산/차손통산 비교
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선언된 양도가·취득가·필요경비·보유기간에 양도소득세 세율표를 결정론으로 적용한다 — 기본·단기·분양권 세율, 장특공제 표1, 기본공제, 다주택 중과(선언), 지방소득세 10%. 두 번째 자산을 주면 같은 해 합산 vs 연도분산 vs 차손통산을 비교해 어느 쪽이 유리한지 산출한다. "지금 팔면 양도세 얼마?"·"두 채를 올해 같이 팔까 나눠 팔까?"의 자리다.
경계를 지켜라: ① 입력 전부 **선언**이다 — 보유기간 기산·주택 수·조정대상지역 해당은
사실판단이라 서버가 판정하지 않는다. ② **1세대1주택 비과세·12억 초과 고가주택 안분·
감면 특례는 계산하지 않는다**(not_curated) — 이 결과는 양도 전액이 과세된다는 전제다.
**그렇다고 사용자를 밖으로 내보내지 마라 — 계산기가 없을 뿐 갈림길 지도는 우리에게
있다**: `realty_policy_rules(topic='one_home_exemption_map')`이 5관문(세대·1주택·
보유2년·조정지역 거주2년·12억)과 5경로(일시적2주택·상속·합가·부득이한 사유·상생임대)를
확인 체크리스트와 함께 준다. 비과세 가능성이 보이면 **거기부터** 가고, 그 관문을 다 훑고도
사실판단이 남을 때 비로소 홈택스 모의계산·세무사를 안내하라. ③ 세율표·필요경비 분류·중과
경과조치의 원문·근거 조문은 realty_policy_rules(topic=capital_gains_tax)가 진실원이고,
조정대상지역 지정 현황은 topic=regulated_area다.
응답의 traps·pending_legislation·disclaimer를 함께 전하라.
Input Schema
TableJSON Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| share_pct | No | 본인 지분율(%, 공동명의면 예: 50). 양도세는 인별 과세라 본인 지분만 계산하고 기본공제 250만원도 각자 받는다 — 배우자 몫은 배우자 지분으로 따로 호출하라. 두 자산 모두에 같은 지분을 적용한다 (허용 범위 0 초과~100) | |
| asset_type | No | 자산 종류 — 단기세율·장특공제가 갈린다. 분양권은 보유 2년이 넘어도 60%다 | 주택 |
| holding_years | Yes | 보유기간(년, 소수 허용 — 예: 1.5). 취득일~양도일이며 상속·증여 기산 특례는 사실판단이라 호출자가 확정해 선언한다 (허용 범위 0~100) | |
| transfer_year | Yes | 양도(예정) 연도. 2027 이후는 계류 중인 세제개편안이 결과를 뒤집을 수 있어 응답에 실토가 붙는다. 2025 이전 과거 양도는 당시 규칙(중과 유예 등)이라 다루지 않는다 (허용 범위 2026~2035) | |
| asset2_asset_type | No | 두 번째 자산의 종류 | 주택 |
| transfer_price_10k | Yes | 양도가액(만원, 예: 90000=9억). 예정이면 예상 매도가를 선언 | |
| asset2_expenses_10k | No | 두 번째 자산의 필요경비(만원) | |
| asset2_holding_years | No | 두 번째 자산의 보유기간(년) — **transfer_year 기준**이다. 연도분산 시나리오는 이 자산을 다음 해에 파는 가정이라 서버가 보유기간을 +1년으로 다시 계산한다(응답 scenarios.split_years.asset2_recomputed에 실토) (허용 범위 0~100) | |
| multi_home_surcharge | No | 다주택 중과 **선언** — 양도 시점에 그 주택이 조정대상지역 안이고(현재 지정 현황은 topic=regulated_area) 세대 주택 수가 2/3+인 경우. 주택 수 판정(분양권·입주권 가산, 지방 저가주택 제외)은 사실판단이라 서버가 하지 않는다 | 없음 |
| acquisition_price_10k | Yes | 취득가액(만원). 증여받은 자산은 이월과세(10년)로 증여자 원취득가가 될 수 있다 — 응답 traps 확인 | |
| necessary_expenses_10k | No | 필요경비 합계(만원) — 취득·양도 부대비용과 자본적 지출만. 도배·싱크대 같은 수익적 지출은 불인정이다(경계·증빙 요건은 topic=capital_gains_tax 원문) | |
| asset2_transfer_price_10k | No | 두 번째 자산의 양도가액(만원) — 주면 '올해 같이 팔기 vs 내년으로 나누기' 시나리오를 비교한다. asset2_acquisition_price_10k·asset2_holding_years와 함께 줘야 한다 | |
| asset2_multi_home_surcharge | No | 두 번째 자산의 중과 선언 — 첫 자산 매도 후 주택 수가 줄어 지위가 달라질 수 있다. 시나리오별 지위 변화도 선언 그대로 쓴다(서버는 판정하지 않는다) | 없음 |
| asset2_acquisition_price_10k | No | 두 번째 자산의 취득가액(만원) |