경매 권리분석 — 낙찰받으면 뭘 떠안나(말소기준·인수/소멸·임차인·인수액)
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이 경매 물건 낙찰받으면 뭘 떠안나 — 말소기준·인수/소멸·임차인 대항력·인수액.
법원 원장(매각물건명세서의 최선순위 설정·인수되는 권리 문구)에 사용자가 준 등기부 권리·임차인을
더해 **규칙으로 정해지는 부분만** 판정한다(LLM 없음): 권리 타임라인과 말소기준권리, 권리별
인수/소멸, 임차인별 대항력(전입 다음 날 0시 경계)·우선변제(확정일자 순위)·최우선변제(금액표는
말소기준이 아니라 최선순위 담보물권 설정일 기준), 예상 낙찰가를 주면 인수액 범위.
사용법: 사용자가 등기부등본을 첨부했으면 **그 문서를 읽어** registry_entries에 갑구·을구 권리를
순서대로 넣어라(이름·주민번호 제외). 임차인 정보가 있으면 tenants에. 둘 다 없으면 법원 원장만으로
돌리고 `on_hold`에 못 본 것이 적힌다.
경계 — 그대로 전하라: ①**법원 문구가 엔진 판정보다 앞선다**(충돌은 `conflicts`). ②명세서 칸이
공란이면 '인수 없음'이 아니라 **못 봄**이다(`assumption.verdict='not_seen'`). ③유치권·법정지상권·
분묘기지권·가처분의 피보전권리는 사실판단이라 **판정하지 않고** `on_hold`에 점검표로 준다.
④등기부↔명세서 말소기준이 다르면 `cross_check` 경고. ⑤결과는 **정보 제공이지 법률 자문이
아니다** — 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원문 대조를 권하라(`disclaimer`).
등기부 없이 원장만이면 realty_get_auction_case(rights_analysis=true)와 같은 결과다.
Input Schema
| Name | Required | Description | Default |
|---|---|---|---|
| case_no | Yes | 사건번호 — `2026타경3571` 꼴(realty_get_auction_case와 같은 규칙·정규화) | |
| tenants | No | 임차인 목록(현황조사서·전입세대열람·사용자 진술): {move_in_date:'YYYY-MM-DD'(전입일), fixed_date:확정일자, deposit_won:보증금(원), monthly_rent_won, dividend_requested:배당요구 여부(true/false/모르면 생략), has_lease_registration:임차권등기 여부}. 이름 칸은 없다. 법원 명세서에 적힌 임차인과 다르면 법원 값을 따르고 충돌을 공시한다 | |
| court_name | No | 법원명 — 사건번호는 법원 간 중복이 흔하다. 모르면 비워 두면 후보 법원이 돌아온다 | |
| expected_bid_won | No | 예상 낙찰가(원). 주면 배당을 흘려 대항력 임차인의 미변제 보증금(=낙찰자 인수액)을 **범위로** 낸다 — 집행비용·당해세·임금채권은 못 보므로 단일 숫자로 단정하지 않는다 | |
| registry_entries | No | **사용자가 첨부한 등기부등본(갑구·을구)을 읽어** 권리마다 한 항목씩 넣는다: {section:'갑'|'을', order:순위번호, receipt_date:'YYYY-MM-DD'(접수일), receipt_no:접수번호(같은 날 선후를 가른다), kind:'근저당권설정'·'가압류'·'전세권설정' 등 등기목적 그대로, amount_won:채권최고액·전세금(원), note:비고('배당요구함'·'건물 전부' 등)}. **권리자 이름·주민번호는 넣지 마라** — 받을 칸이 없고, 넣으면 버리고 버린 키 이름만 ignored_fields로 알린다. 없으면 비워 둔다(법원 명세서의 최선순위로만 판정) |